昨日下午，西安市房管局召開住房供給側(cè)改革通氣會，發(fā)布《西安市深化住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革實施方案》。要求推進(jìn)共有產(chǎn)權(quán)住房制度改革，按照政府和個人共同出資、共有產(chǎn)權(quán)、共享增值收益的原則，降低中低收入住房困難家庭、各類人才購房門檻、解決中等以下收入住房困難家庭和無自有住房各類人才的居住問題。
方案內(nèi)容
未來4年籌建保障性住房35萬套
《方案》指出，購買共有產(chǎn)權(quán)住房滿5年且取得不動產(chǎn)權(quán)證的，經(jīng)代持機(jī)構(gòu)同意，購房人可按屆時市場價格轉(zhuǎn)讓所持房屋產(chǎn)權(quán)份額，代持機(jī)構(gòu)擁有優(yōu)先購買權(quán)，并繼續(xù)作為共有產(chǎn)權(quán)住房使用。代持機(jī)構(gòu)放棄優(yōu)先購買權(quán)的，與購房人按產(chǎn)權(quán)份額分割銷售收益，相關(guān)交易環(huán)節(jié)稅費按產(chǎn)權(quán)份額各自負(fù)擔(dān)。
自2018年起，全市20%的居住用地，用于公共租賃住房（以下簡稱公租房）建設(shè)，重點解決城市中低收入住房困難家庭、各類人才、院校畢業(yè)生、農(nóng)民工住房問題和相應(yīng)的子女入學(xué)、就醫(yī)等配套問題；20%的居住用地，用于限地價、限售價的“雙限房”建設(shè)，以共有產(chǎn)權(quán)的形式，解決中等以下收入住房困難家庭和無自有住房各類人才的居住問題。
將租賃型保障房（含廉租房、公租房）整合為公租房，以低于市場租金一定比例的價格，面向西安市居民、新就業(yè)職工、外來務(wù)工人員等中等以下收入住房困難家庭和在本市無自有住房且經(jīng)西安市委人才辦、市人社局認(rèn)定的各類人才或新畢業(yè)大學(xué)生出租。
將經(jīng)濟(jì)適用住房、限價商品住房整合為共有產(chǎn)權(quán)住房，實行政府與購房人按份共有產(chǎn)權(quán)，面向在西安市無自有住房且5年內(nèi)無住房登記信息和交易記錄的西安市戶籍居民、取得西安市居住證的非本市戶籍居民和各類人才供應(yīng)。
自2018年起，在編制年度居住用地供應(yīng)計劃時，優(yōu)先充分保障公租房、共有產(chǎn)權(quán)住房用地，供地比例原則不低于40%。2018-2021年期間，全市計劃建設(shè)和籌集公租房20萬套、共有產(chǎn)權(quán)住房15萬套，住房貨幣化補(bǔ)貼全覆蓋，并根據(jù)住房需求變化，綜合評估、科學(xué)調(diào)整、及時優(yōu)化。
政策解讀
什么是共有產(chǎn)權(quán)住房？面向哪些人群？
《西安市共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)管理實施細(xì)則（試行）》明確，共有產(chǎn)權(quán)住房是指政府提供政策支持，限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、戶型面積和銷售價格，限制使用和處分權(quán)利，實行政府與購房人按份共有產(chǎn)權(quán)，面向在本市無自有住房且5年內(nèi)無住房登記信息和交易記錄的本市居民和各類人才供應(yīng)的政策性商品住房。
共有產(chǎn)權(quán)住房原則上同一項目戶均建筑面積控制在90平方米左右，最大套型建筑面積不超過144平方米。西安市住房保障部門是共有產(chǎn)權(quán)住房的行政主管部門，代表政府持有共有產(chǎn)權(quán)住房政府份額，并按照有關(guān)規(guī)定和合同約定負(fù)責(zé)具體管理服務(wù)工作（以下簡稱“代持機(jī)構(gòu)”）。
共有產(chǎn)權(quán)住房價格是多少？
集中新建共有產(chǎn)權(quán)住房的銷售均價，在土地出讓之前，由西安市住房保障部門組織國土、規(guī)劃、發(fā)改、建設(shè)、物價等部門，綜合考慮項目區(qū)位、規(guī)劃條件、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、適當(dāng)利潤以及受眾群體經(jīng)濟(jì)承受能力、片區(qū)房地產(chǎn)市場調(diào)控需求等因素合理確定。單套共有產(chǎn)權(quán)住房的銷售價格實行“一房一價”，可根據(jù)戶型、朝向、樓層、區(qū)位等因素，按照增減代數(shù)和為零的原則，在銷售限價±5%之內(nèi)浮動。
申請購買共有產(chǎn)權(quán)住房的家庭需要哪些條件？
申請購買共有產(chǎn)權(quán)住房的家庭，應(yīng)同時符合以下條件：申請人應(yīng)具有完全民事行為能力，申請家庭成員包括夫妻雙方及未成年子女。單身家庭申請購買的，申請人應(yīng)當(dāng)年滿22周歲。
申請人及其家庭成員在本市行政區(qū)域內(nèi)無自有住房且5年內(nèi)無住房登記信息和房屋交易記錄。自有住房包括商品住房、房改房（單位職工住房）、公有住房、拆遷安置房、經(jīng)濟(jì)適用住房、限價商品住房等實際擁有產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)或福利性質(zhì)的住房。
申請人為本市戶籍居民或取得本市居住證的非本市戶籍居民或在西安市行政區(qū)域內(nèi)在職在崗且經(jīng)市委人才辦、市人社局認(rèn)定的“特殊人才”及A、B、C、D、E類人才。
一個家庭只能享受一次共有產(chǎn)權(quán)住房。在申請家庭承租公共租賃住房、政府人才公寓后又購買共有產(chǎn)權(quán)住房的，應(yīng)在購房合同網(wǎng)簽前書面承諾騰退所租住房屋。共有產(chǎn)權(quán)住房購買資格實行申請、審核和公示制度，由西安市住房保障部門按照輪候與公開搖號相結(jié)合的方式組織銷售，建設(shè)單位不得自行組織銷售。對公開搖號選房后一定時期內(nèi)仍有剩余房源的，剩余房源可作為培育和發(fā)展租賃市場的長租公寓使用，也可由代持機(jī)構(gòu)回購后作為政府人才公寓使用。
產(chǎn)權(quán)份額如何確定？
共有產(chǎn)權(quán)住房的產(chǎn)權(quán)份額實行差異化管理，單個項目的購房人產(chǎn)權(quán)份額，由西安市住房保障部門按照項目銷售均價占銷售時間節(jié)點同地段、同品質(zhì)商品住房市場評估價的比例確定，并向社會公開。
政府產(chǎn)權(quán)份額實行有償使用，購房人按照市場評估租金的70%向代持機(jī)構(gòu)繳納租金，市場評估租金實行動態(tài)管理。購買共有產(chǎn)權(quán)住房的，購房人（夫妻雙方）應(yīng)與代持機(jī)構(gòu)、開發(fā)建設(shè)單位共同簽訂購房合同。購房合同應(yīng)明確購買的產(chǎn)權(quán)份額、租金標(biāo)準(zhǔn)、房屋使用維護(hù)、出租、轉(zhuǎn)讓限制等內(nèi)容。購房人可以按照政策性住房貸款有關(guān)規(guī)定申請住房公積金、商業(yè)銀行等購房貸款。
后續(xù)如何管理？
購買共有產(chǎn)權(quán)住房不足5年的（以購房合同網(wǎng)簽備案之日計算，下同），購房人不得轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)份額，因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓的，經(jīng)市住房保障部門批準(zhǔn)同意，由代持機(jī)構(gòu)按照原購買價格回購，并繼續(xù)作為共有產(chǎn)權(quán)住房使用。購買共有產(chǎn)權(quán)住房滿5年且取得不動產(chǎn)權(quán)證的，購房人可按屆時市場價格，一次性購買政府持有的房屋產(chǎn)權(quán)份額。共有產(chǎn)權(quán)住房購房人和代持機(jī)構(gòu)不得將擁有的產(chǎn)權(quán)份額分割轉(zhuǎn)讓給他人，共有產(chǎn)權(quán)住房市場價格實行動態(tài)管理， 購房人和同住人應(yīng)當(dāng)按照本市房屋管理有關(guān)規(guī)定和房屋銷售合同約定使用房屋，不得擅自轉(zhuǎn)讓、出租、出借共有產(chǎn)權(quán)住房。
違反規(guī)定如何處罰？
項目開發(fā)建設(shè)單位違規(guī)向未取得購房資格的家庭和人員銷售共有產(chǎn)權(quán)住房的，房屋執(zhí)法監(jiān)察部門公開通報企業(yè)不正當(dāng)經(jīng)營行為，責(zé)令解除合同、收回房屋并按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處罰。不能解除合同、收回房屋的，責(zé)令開發(fā)建設(shè)單位按照屆時市場評估價的1.2倍補(bǔ)繳差價。不能解除合同、收回房屋且拒不補(bǔ)繳差價的，列入嚴(yán)重違法失信企業(yè)名單，取消其再次從事保障性住房、人才安居住房等政策性住房開發(fā)建設(shè)資格，提交資質(zhì)許可機(jī)關(guān)在資質(zhì)審查中重點審核，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
申請人虛報、瞞報、提供虛假證明、偽造證明材料的，5年內(nèi)不得申請保障性住房、人才安居房，并提請相關(guān)部門計入個人社會誠信體系檔案。已取得購房資格但尚未簽訂購房合同的，取消購房資格；已簽訂購房合同尚未交付使用的，由開發(fā)建設(shè)單位解除合同；已購買并入住的，由代持機(jī)構(gòu)責(zé)令騰退房屋，收取住房占用期間的市場租金，不能騰退的，按銷售時間節(jié)點市場評估價的1.2倍向代持機(jī)構(gòu)補(bǔ)繳差價款，退出保障。
市民關(guān)注
對于之前獲得租賃型保障房、經(jīng)適房、限價商品房購買資格的家庭，是否還要重新申請資格？
西安市房管局黨組成員、保障房管理中心主任薛建華介紹，《方案》中明確指出，不再新立項租賃型保障房、經(jīng)濟(jì)適用住房、限價商品住房項目，已立項的，仍按原政策規(guī)定組織實施。已配租、配售的，仍按原政策規(guī)定居住、退出和上市交易。已取得租賃型保障房資格的保障對象，按原政策標(biāo)準(zhǔn)配租公租房。已取得經(jīng)濟(jì)適用住房、限價商品住房購房資格的保障對象，可以自主選擇購買存量經(jīng)濟(jì)適用住房、存量限價商品住房或共有產(chǎn)權(quán)住房中的一種。
也就是說，之前獲得租賃型保障房、經(jīng)適房、限價商品房購買資格的家庭，只要在資格有效期內(nèi)，不必重新申請資格，仍按原規(guī)定進(jìn)行保障，也可以按新的政策租住或購買對應(yīng)的公租房、共有產(chǎn)權(quán)住房。
方案中提到將不同種類的保障房整合，和之前相比較，對購房者有哪些好處？
薛建華表示，相較于之前的經(jīng)適房、限價房，共有產(chǎn)權(quán)住房產(chǎn)權(quán)明晰。同時，進(jìn)一步擴(kuò)大了保障覆蓋面，降低保障門檻。通過整合，將公租房的保障范圍擴(kuò)大到城鎮(zhèn)中等以下收入住房困難家庭、符合條件的新就業(yè)職工、新畢業(yè)大學(xué)生、各類人才等各類居民和新市民；共有產(chǎn)權(quán)住房的保障范圍擴(kuò)大到在本市居住工作的剛需家庭，涵蓋了原經(jīng)適房、限價房保障對象，取消了收入限制。
專家觀點
保障房覆蓋面擴(kuò)大到40%
西安交通大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長楊東朗表示，此次實施方案有以下創(chuàng)新：首先是土地供應(yīng)中住房供應(yīng)比例為商品房：公租房:共有產(chǎn)權(quán)房為6:2:2。其次是住房供應(yīng)體系為公租房、共有產(chǎn)權(quán)房和商品房，保障房覆蓋面擴(kuò)大到40%，而保障房戶型擴(kuò)大為75平方米和90平方米左右。第三，共有產(chǎn)權(quán)房實現(xiàn)租購并舉，購房人按70%向政府持有的份額支付租金。最后，保障房建設(shè)管理運營由政府下屬國有安居住房建設(shè)集團(tuán)負(fù)責(zé)，鼓勵社會資本參與保障房建設(shè)、管理與運營。（鄭伊琛）